• Hamburger Immobilien - Werte schaffen

Die wichtigste Frage, die sich der Verkäufer einer Immobilie stellt, lautet: Was ist mein Haus wert (bzw. die Wohnung oder das Grundstück)? Denn davon hängt ab – wenn auch nicht allein, welcher Preis sich beim Verkauf erzielen lässt. Den Wert der Immobilie nennt man “Verkehrswert” oder auch “Marktwert”. Er lässt sich durch eine Bewertung feststellen.

Wer diesen Wert für seine Immobilie genau ermitteln möchte, kann einen Gutachter beauftragen. Die Kosten für ein solches Gutachten belaufen sich – abhängig vom Wert der Immobilie und dem Komplexitätsgrad – auf einige Tausend Euro. Wer im Dunkeln tappt und von privat verkaufen will, für den könnte das trotz der hohen Summe gut angelegtes Geld sein. Denn nicht nur ein zu niedriger, sondern auch ein zu hoher Preis können schädlich sein. Wenn der Preis zu hoch ist, verkauft sich die Immobilie nicht und wird zur gefürchteten “Zitrone”. Ein zu niedriger Preis – na klar – schadet dem Verkäufer, weil er Geld verschenkt.

Günstige Online-Tools nur bedingt empfehlenswert

Wenig empfehlenswert sind unserer Erfahrung nach Immobilien-Bewertungen durch Online-Services, die zwar oft günstig sind und deren Auswertungen elegant und professionell aussehen. Jedoch lassen die Ergebnisse in der Regel zu wünschen übrig. Denn Methodik und Datenbasis sind oftmals unzureichend und entsprechend ist das Resultat. Vor allem fehlen die wichtigen Zu- und Abschläge auf Basis der indivuduellen Eigenschaften des Gebäudes und der Mikrolage – und diese können beträchtlich sein.

Ebenfalls erhält man eine solide und in der Regel treffende Einschätzung zum Wert der Immobilie von einem regional tätigen Makler.

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Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien

Klassischerweise unterscheidet man 3 Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien:

Das Vergleichswertverfahren gilt als die Idealmethode bei der Bewertung von Immobilien. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen scheitert es in der Regel jedoch daran, dass es kein wirklich passendes Vergleichsobjekt gibt. Denn das würde voraussetzen, dass kurze Zeit zuvor ein identisches Haus auf einem identisch großen und gleich geschnittenen Grundstück verkauft worden wäre. Das ist in der Realität leider nur selten der Fall. Daher erfolgt die gutachterliche Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern in der Regel nach dem Sachwertverfahren. 

Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert des Gebäudes und dem Wert der baulichen Außenanlagen. Maßgeblich für den Bodenwert ist der sogenannte Bodenrichtwert, der für das zu bewertende Grundstück anzusetzen ist. Für Hamburg lässt sich dieser Wert über den Online-Service BORIS herausfinden. Doch Vorsicht: Zwar sind die Gutachterausschüsse gesetzlich verpflichtet, Bodenrichtwerte festzulegen. Für ein konkretes Grundstück müssen diese jedoch nicht exakt zutreffen. Denn der Bodenrichtwert gilt jeweils für ein idealtypisches “Referenzgrundstück”. Der Wert muss daher auf Basis konkreten Grundstücksmerkmale angepasst werden. 

Bis heute findet in der Praxis oft das vereinfachende Prinzip der “Hausmakler-Formel” Anwendung. Dabei wir der Rohertrag einer Immobilie mit einem ortsüblichen Faktor multipliziert. Der Wert kann jedoch nur als grobe Annäherung dienen. Für das “echte” Ertragswertverfahren werden zunächst getrennt der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen ermittelt. Im Mittelpunkt steht dabei nicht der tatsächliche Sachwert, sondern welchen Ertrag der Eigentümer mit der Immobilie erzielen kann. Da das Ertragswertverfahren recht komplex ist, wird es meistens im Rahmen kostenpflichtiger Wertgutachten eingesetzt.

Wer weitere Details zur Wertermittlung von Immobilien erfahren möchte, dem seien folgende Bücher empfohlen: 

  • Wilfried Mannek: Handbuch Wertermittlung von Immobilien: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert. Verlag: Walhalla und Praetoria, 11. Auflage, 288 Seiten, 2018. (bei Amazon)
  • Bernhard Metzger: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken. Verlag: Haufe, 6. Auflage, 438 Seiten, 2018. (bei Amazon)
  • Evelyn Hendreich, Ursel Schäfer und Matthias Pagel: Immobilienbewertung im Bild. ImmoWertV praxisgerecht erläutert und grafisch umgesetzt. Verlag: Rudolf Müller, 1. Auflage, 139 Seiten, 2018. (bei Amazon)