• Hamburger Immobilien - Werte schaffen

Die Projekt-Entwicklung von Immobilien ist eine komplexe – und immer komplexer werdende – Aufgabe, die nur durch Teamarbeit erfolgreich bewältigt werden kann. Eine Vielzahl von Beteiligten aus diversen technischen und ökonomischen Fachrichtungen arbeitet dabei zusammen. Wir fokussieren uns bei der Projekt-Entwicklung auf 3 Teilbereiche:

  • Erstellung von Machbarkeitsstudien
  • Vermarktungskonzepte und Umsetzung
  • Finanzierung und Kapitalbeschaffung

Als unterstützender Dienstleister entwickeln wir in Zusammenarbeit mit diversen Fachleuten Machbarkeitsstudien für Immobilienprojekte und beteiligen uns gegebenenfalls an deren Umsetzung. Im Mittelpunkt unserer Tätigkeit stehen Wohnimmobilien mit Miet- bzw. Eigentumswohnungen, im Bedarfsfall kombiniert mit Gewerbeflächen aus dem Bereich Handel/Dienstleistungen/Gastronomie.

Erstellung von Machbarkeitsstudien

Machbarkeitsstudien lassen sich in verschiedene Analyseschritte gliedern, deren Erkenntnisse in der Wirtschaftlichkeitsanalyse münden. Neu dazu gekommen ist die Nachhaltigkeitsanalyse, die vor dem Hintergrund der wachsenden Bedeutung des Klima- und Umweltschutzes zunehmend an Relevanz für Investoren gewinnt.

In diesem Schritt untersucht man die kurz- und mittelfristige Entwicklung von Angebot und Nachfrage im weiteren Umfeld der geplanten Immobilie. Dazu sollte die ökonomische, soziodemografische und politische Perspektive der Region bzw. der Stadt betrachtet werden. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage wird die Rentabilität eines Immobilieninvestments langfristig beeinflussen. Ferner beziehen wir rechtliche und technische Rahmenbedingungen in die Analyse mit ein.

Fachleute geben auf die Frage nach den wichtigsten Faktoren für den Wert einer Immobilie immer dieselbe, altbekannte Antwort: Lage, Lage, Lage. Was aber bestimmt die Qualität eines Standorts für eine Immobilie? Dabei lassen sich die Makrolage und die Mikrolage unterscheiden. Die Makrolage bestimmt sich durch Faktoren wie die Verkehrsinfrastruktur, die Kaufkraft, den Freizeitwert oder die Wirtschaftsschwerpunkte der Umgebung, in der sich die Immobilie befindet. Dabei kommt den Faktoren im Fall von Wohnimmobilien teilweise eine andere Gewichtung zu als bei gewerblichen Immobilien. Bei der Mikrolage hingegen geht es um die konkrete sachliche Beschreibung: Also nicht die Frage, ob es einen Autobahnanschluss grundsätzlich gibt (=Makrolage), sondern wie weit er entfernt ist. In diesem Fall kann das ja nach Entfernung zuträglich sein (gute Erreichbarkeit) oder abträglich (Lärm).

Im Rahmen der Standortanalyse wird auch das Grundstück selbst einer gründlichen Analyse unterzogen. Wichtige Fragen dabei sind:

  • Größe und Topographie
  • Eigentumsverhältnisse / Grundbuch
  • Altlasten und Baugrundverhältnisse
  • Aktuelle Nutzung / Bestand
  • Erschließung und Wegerechte
  • Örtliches Baurecht und Auflagen

Sämtliche Ergebnisse der Standortanalyse werden in einer SWOT-Analyse zusammengefasst, die in einem konkreten Fazit münden sollte, ob sich der Standort grundsätzlich für das geplante Investment eignet.

Um die Rentabilität eines Immobilien-Investments zu bestimmen, müssen Annahmen über die zu erzielenden Verkaufs- oder Vermietungserlöse getroffen werden. Das ist nur möglich, wenn der Immobilie im Rahmen einer Wettbewerbsanalyse mögliche konkurrierende Objekte vergleichend gegenübergestellt werden. Dabei sollten auch – sofern bereits bekannt – projektierte Konkurrenzobjekte in die Betrachtung einbezogen werden. Die Ergebnisse der Konkurrenzanalyse sollten später mit der Nutzungsanalyse rückgekoppelt werden, um die Konkurrenzfähigkeit des eigenen Objekts zu optimieren.

Idealerweise fließen in das Nutzungskonzept die Erkenntisse der Markt- und Standortanalyse ein. Auf deren Basis sollte ein Anforderungskatalog für die Nutzung des Gebäudes erstellt werden, das von einem Architekten in eine entsprechende Entwurfsplanung umzusetzen ist. In den Nutzungsanforderungen spiegeln sich die Bedürfnisse der künftigen Nutzer des Gebäudes wieder. Bei Wohnimmobilien richtet sich das Konzept stark nach der Demographie der Bewohner: Familien haben andere Bedürfnisse an das Gebäude sowie die Außen- und Nebenanlagen als Senioren. Bei Gewerbenutzung ist es natürlich ähnlich: Ein Gastronomiebetrieb benötigt andere Flächen und Einrichtungen als eine Werbeagentur. Berücksichtigt werden müssen neben der Struktur der Flächen die technischen Einrichtungen, was in Wohnimmobilien immer stärker an Bedeutung gewinnt (z.B. Lüftung, Dämmung, Einbruchschutz, Netzwerk, Smart Home, E-Ladestation).

Als Standard für Nachhaltigkeit beim Bau hat sich in den vergangenen Jahren das “Deutsche Gütesiegel für Nachhaltiges Bauen” (DGNB) etabliert. Das Siegel verlangt jedoch einen umfassenden Zertifizierungsprozess. Im Rahmen der Machbarkeitsstudie empfiehlt es sich, die für die Zertifizierung einschlägigen Kriterien frühzeitig zu berücksichtigen, sodass eine Anmeldung bei Bedarf leichter möglich ist. Die sechs Hauptkriteriengruppen des DGNB sind:

  • Ökologische Qualität
  • Ökonomische Qualität
  • Soziokulturelle und funktionale Qualität
  • Technische Qualität
  • Prozessqualität
  • Standortqualität

Details finden sich auf der Webseite der Zertifizierungsstelle www.dgnb-system.de.

Ein Immobilien-Investment ohne Risiko – das gibt es leider nicht. Das geht von simplen Elementarrisiken wie Feuer oder Überschwemmungen (gegen die man sich versichern kann) bis hin zu makroökonomischen Risiken, dass sich beispielsweise die gesamtwirtschaftliche Lage verschlechtert und der Immobilienmark infolgedessen kollabiert. Die Risikoanalyse dient dazu, potenzielle Risiken für das Projekt im ersten Schritt zu identifizieren und ihre Relevanz zu bewerten. Dabei unterscheidet man interne und externe Risiken. Im zweiten Schritt sollten Maßnahmen definiert werden, wie mit den Risiken umgegangen werden kann. Dabei gilt der Grundsatz, dass die Minderung von Risiken typischerweise mit einer Erhöhung der Kosten bzw. Verschlechterung zumindest der kurzfristigen Rentabilität einhergeht.

Die Erkentnisse aller bisherigen Analyseschritte münden schließlich in der Wirtschaftslichkeits- und Renditeanalyse. Dabei können verschiedene statische oder dynamische Investitionsrechenverfahren zum Einsatz kommen. Allen Rechenarten gemeinsam ist, dass Annahmen über die Erlöse und Kosten getroffen werden müssen, die zum Zeitpunkt der Machbarkeitsstudie noch unsicher sind. Neben den Mieten oder Verkaufserlösen zählen dazu natürlich die Bau- und Baunebenkosten und die Finanzierungskosten.

Als Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsrechnung sollte eine Empfehlung abgegeben werden, ob es sich lohnt, das Projekt umzusetzen. Falls das Fazit positiv ausfällt, kann die Projektrealisierung beginnen.

Vermarktung

Zu Begin der Projektrealisierung sind zunächst Architekten und Fachplaner an der Reihe. Sie überführen die Entwurfsplanung, die der Machbarkeitsstudie zugrunde lag, in die Ausführungsplanung für das Gebäudes. Es wäre fahrlässig, die Vermarktung erst zur Fertigstellung der Immobilie zu starten. Ganz im Gegenteil: Sie sollte so früh wie möglich beginnen. Viele Projektentwickler haben diese Aufgabenstellung schon lange erkannt und professionalisiert.

Oftmals beginnt die Vermarktung heute mit dem Bau der Immobilie. Bei großen Investments wird ein Showroom im einem Container eingerichtet, lange bevor eine Musterwohnung fertig ist. Die Entwickler lassen sich attraktive Namen für Ihr Projekt einfallen wie beispielsweise “Quartier 41” oder “Karree Sophienhöfe”. Sie lassen eine Webseite programmieren und Profile bei Facebook und Instagram anlegen. Zusätzlich setzen sie Suchmaschinen- und Social Media-Marketing ein.

Und genau hier liegt unser Schwerpunkt. Wir sorgen für die richtige Aufmerksamkeit für Ihr Projekt und spielen erfolgreich die gesamte Klaviatur des modernen Immobilien-Marketings. Wir organiseren die Vermarktung des Objekts und übernehmen als Makler auf Wunsch den Verkauf von Wohnungen.

Finanzierung und Kapitalbeschaffung

Immobilienentwickler sprechen gern von einem Dreieck: Idee, Standort, Kapital. Erfolgreiche Projekte benötigen alle drei Elemente und zwar in möglichst hoher Güte. Das gilt auch fürs Kapital. Das sollte aus verlässlicher Quelle stammen und pünktlich zur Verfügung stehen, wenn es im Projekt gebraucht wird. Durch unsere Vernetzung im Hamburger Mittelstand können wir solide Finanzierungsquellen für Projekte eruieren und entsprechende Gespräche moderieren.

Weitere Schwerpunkte unserer Tätigkeit sind der Verkauf von Immobilien und die Beratung bei der Rendite-Optimierung vermieteter Immobilien.